11月以來，多項房地產重磅政策利好陸續落地，尤其是“金融16條”出臺后，房企融資支持節奏明顯加快，政策“托底”信號明確。
11月22日，李克強總理主持召開國務院常務會議，會議圍繞部署抓實抓好穩經濟一攬子政策和接續措施全面落地見效等內容展開，會議指出“當前是鞏固經濟回穩向上基礎的關鍵時間點，必須緊抓不放保持經濟持續恢復態勢。要深入落實穩經濟一攬子政策措施，穩就業穩物價，保持經濟運行在合理區間，力爭實現較好結果。”
會議從六方面做出具體部署，其中在第三方面穩定和擴大消費中，再度強調“落實因城施策支持剛性和改善性住房需求的政策，指導地方加強政策宣傳解讀。推進保交樓專項借款盡快全面落到項目，激勵商業銀行新發放保交樓貸款，加快項目建設和交付。努力改善房地產行業資產負債狀況，促進房地產市場健康發展”；
同時，在第五方面加大金融對實體經濟支持力度部分進一步提出“適時適度運用降準等貨幣政策工具，保持流動性合理充裕”。
中指觀點
1、國常會大篇幅、更加細化提及房地產，“托底”信號明確；“保交樓”仍是重中之重；同時釋放降準預期，旨在為市場提供更多流動性
11月以來，多個監管部門接連釋放利好，為房企、購房者提供更多的資金支持，近期相關資金已在逐漸落地。本次國常會進一步細化強調對房地產的支持，并強調“指導地方加強政策宣傳解讀”，有利于各地政府、商業銀行更好地領會中央精神，加快落實相關舉措，對市場供需兩端的信心修復均將起到積極作用。
本次國常會中，再次強調推進保交樓事項。11月24日，據銀保監會相關人員透露，“保交樓”專項借款工作已取得階段性進展，專項借款資金已基本投放至項目，資金投入帶動形成一批實物工作量，有效促進了項目建設交付。同時，據市場消息，近期央行擬發布保交樓貸款支持計劃，至2023年3月31日前，央行將向商業銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業銀行提供配套資金用于支持“保交樓”，封閉運行、專款專用。監管部門發力、央行新增資金投放，將更快的推動“保交樓”工作落實，維護購房者權益，促進房地產市場平穩健康發展。
另外，本次國常會再提降準信息，近期降準預期明顯提升。回顧2018年來國常會中提及降準內容及降準落地情況，可以發現除2021年6月外，央行均在會議提及后發布相應降準公告，多數情況間隔不超10天。降準在帶來增量中長期資金、釋放更多流動性之余，更帶來延續寬貨幣的信號意義。
2、房企融資：落實加快，近期多個企業獲得融資額度，“第二支箭”正式落地
“金融16條”快速落實，多家國有大行與房企簽署戰略合作協議。“金融16條”中指出，穩定房地產開發貸款投放，鼓勵金融機構重點支持治理完善、聚焦主業、資質良好的房地產企業穩健發展。
11月21日，央行、銀保監會聯合召開的信貸工作座談會上，強調“要全面落實房地產長效機制，因城施策實施好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求。保持房地產融資平穩有序，穩定房地產企業開發貸款、建筑企業貸款投放，支持個人住房貸款合理需求，支持開發貸款、信托貸款等存量融資在保證債權安全的前提下合理展期。用好民營企業債券融資支持工具(“第二支箭”)支持民營房企發債融資。”
11月23日，“金融16條”正式發文通知，近幾日，中行、農行、交行、工行等國有大行宣布與多家房企簽署全面戰略合作協議，提供資金支持。相關合作協議的簽署，是對文件及會議精神的快速落實，通過國有大行帶頭示范，進一步改善房企融資環境，緩解民營房企信用收縮問題，預計后續將有更多銀行及房企簽署合作協議，增加房地產貸款投放，促進房地產行業良性循環和平穩健康發展。
“第二支箭”正式落地，受理融資規模近千億元，近百家民營房企申請。近期，交易商協會已披露龍湖、美的置業、新城、萬科、金地儲架式發債申請，合計近千億元。11月23日，中債增進公司為龍湖、美地置業、金輝三家民營房企開具發債信用增進函，標志著“第二支箭”正式落地。首批三家房企獲得中債增信用增進函，有利于緩解流動性緊張局面，改善市場預期。同時，中債增進公司表示已收到近百家民營房企增信業務意向，正在按照相關機制積極推進業務開展。預計未來在“第二支箭”框架支持下，發債融資將成為民營房企融資的一種常態化方式。
3、因城施策：需求端政策支持力度進一步加大，核心二線城市將跟進優化政策
在房企債務展期和增信發債后，企業短期資金壓力將得到一定緩解，下一步更重要的是恢復市場“造血”功能，促進銷售端恢復，唯有企業銷售回款得到明顯改善，才能使行業真正恢復平穩發展。
本次國常會中，再次強調“落實因城施策支持剛性和改善性住房需求的政策，指導地方加強政策宣傳解讀”。自三季度來，需求端信貸支持力度持續加大，“支持剛性和改善性住房需求”始終是政策核心。9月底，央行、銀保監會已明確發文指出符合條件的城市可以下調或取消首套住房商貸利率下限，央行也已下調首套公積金貸款利率15個基點，均為各地優化信貸政策釋放了空間。
11月，重點城市主流首套商貸房貸利率為4.09%、二套為4.91%，已降至歷史低位，其中，根據中指監測，全國已有近30城降低或取消首套商貸利率下限，且均降至4%以下，其中二線城市武漢、天津、溫州等城市基本降至3.8%-3.9%水平。本次會議再次強調要因城施策，符合條件的城市有望加快落地降低房貸利率節奏，已經下調商貸利率的城市不排除根據當地實際情況繼續調整優化。
同時，近期核心一二線城市優化政策陸續出臺，信號意義明顯。近期，杭州取消“認房又認貸”，調整為“認房不認貸”，同時二套首付比例降至最低四成；北京也調整通州臺湖、馬駒橋地區政策，兩地商品住房不再執行通州“雙限”政策，僅執行北京其他區域的購房政策；成都、西安兩地相繼縮窄限購區域。核心一二線城市的政策優化信號意義明顯，當前部分城市“認房認貸”、限購政策仍較為嚴格，預計核心二線城市后續或將跟進優化“認房又認貸”、調整限購政策等，進一步支持合理住房需求釋放。
4、市場趨勢：短期表現仍不及預期，多地疫情形勢制約銷售恢復，市場企穩仍需時間
當下市場信心仍較為脆弱，多部門釋放利好政策對修復市場信心將起到積極作用。但從市場情況來看，短期房地產市場銷售尚未呈現明顯好轉跡象。根據中指數據，11月重點50城商品住宅周度成交面積同比降幅仍超20%，購房者觀望情緒仍較重，市場活躍度不足，政策落地顯效仍需時間。
內容來源：中指研究院
文章來源： 石家莊房天下公眾號
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