2018年是房企利潤分化的重要節(jié)點，從房企已經(jīng)發(fā)布的盈利預(yù)告來看，2018年盈利狀況并不樂觀，近半數(shù)房企凈利潤出現(xiàn)下滑。
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盈利空間受擠壓
截至3月6日，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，按照證監(jiān)會行業(yè)分類，滬深兩市共有74家上市房企發(fā)布2018年業(yè)績預(yù)告，其中44家房企預(yù)告凈利潤增長，30家房企預(yù)告凈利潤減少，凈利潤下滑的房企占披露業(yè)績預(yù)告房企數(shù)量的近一半。
港股相比A股更看重企業(yè)的利潤表現(xiàn)，從已經(jīng)公布盈利預(yù)告的企業(yè)來看，恒大、融創(chuàng)、正榮等大型房企2018年均實現(xiàn)股東溢利同比增長，但也不乏富力、綠城等標(biāo)桿房企發(fā)布盈利預(yù)警，凈利潤下滑。
值得注意的是，目前A股發(fā)布盈利預(yù)告的大多數(shù)為中小房企，但也有銷售規(guī)模達千億元級別的大型房企。且在這些房企中，大房企普遍利潤增長，而小房企利潤表現(xiàn)較不穩(wěn)定，利潤同比降幅較大的多為小型房企。
“利潤下降是必然趨勢。”蘇寧金融研究院特約研究員江瀚向中國房地產(chǎn)報（微信ID：china-crb）記者表示，在“房住不炒”的總基調(diào)下，房地產(chǎn)企業(yè)想要得到如之前一樣超出社會平均回報水平的利潤比較困難，這也說明當(dāng)前市場下行壓力明顯，房企盈利空間受到擠壓。
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行業(yè)分化嚴(yán)重
根據(jù)統(tǒng)計，在已經(jīng)發(fā)布2018年業(yè)績預(yù)告的74家房企中，有12家房企虧損，62家房企盈利。
從房企分布上來看，大小房企盈利狀況分化明顯，大房企普遍凈利潤上漲。綜合A股和港股數(shù)據(jù)來看，銷售規(guī)模超過千億級別的房企如融創(chuàng)中國、招商蛇口、泰禾集團、榮盛發(fā)展、新城控股、藍光發(fā)展、金科股份、正榮地產(chǎn)等，預(yù)告2018年凈利潤均實現(xiàn)上漲，上漲幅度較大的有金科股份同比增100%，藍光發(fā)展和新城控股增幅均超過70%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，銷售規(guī)模達千億元以上房企在全國布局均衡，業(yè)績增長較為穩(wěn)定，融資成本也較低，因此凈利潤保持穩(wěn)定增長。
但同時，也有個別大型房企2018年凈利潤出現(xiàn)下滑。例如富力地產(chǎn)、綠城中國和濱江集團，預(yù)告2018年凈利潤同比增長下限分別為-60%、-60%、-30%。
上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦認為，房企2018年利潤下滑有幾個原因，其中很重要的一點是，房企2018年的利潤其實反映的是前兩年的盈利情況，而2016年和2017年土地價格是很高的，因此成本就高；從融資成本上來看，過去一年融資渠道不暢，不少房企為了獲取融資，不計融資成本，高昂的融資成本也會侵蝕房企的利潤；而2018年的市場是“限價”的，因此，房企凈利潤下滑也在情理之中。
凈利潤下滑的多數(shù)為小房企。相比大型房企，小房企生存狀況更加艱難，且大漲大跌很不穩(wěn)定。中國房地產(chǎn)報記者梳理發(fā)現(xiàn)，A股不少小型房企凈利潤變動幅度較大，比如中房股份2018年預(yù)告凈利潤變動幅度為下滑633.79%，海航投資、沙河股份、雅戈爾等企業(yè)凈利潤增長幅度均在1000%以上。
“中小房企本身旗下項目不多，受市場影響很明顯，如果布局踩準(zhǔn)了周期，可能就會出現(xiàn)大漲，但如果布局失誤，就可能出現(xiàn)周期性大跌。”盧文曦分析。
此外，有一些房企在某一年出現(xiàn)凈利潤跳躍式增長或減少，也有可能與其處理旗下資產(chǎn)獲益有關(guān)系，這種情況在中小型房企中體現(xiàn)的較為明顯。
對于今年房企的銷售和利潤表現(xiàn)，盧文曦預(yù)計，相比2018年，房企銷售將會進一步面臨壓力，銷售額可能會面臨壓力下滑，但是凈利潤方面，可能會與近幾年的水平相仿，對部分房企來說，能夠保持現(xiàn)在的利潤率已經(jīng)相當(dāng)不錯。
